Las viviendas turísticas proliferan y animan el mercado turístico. En Europa el concepto de apartamento vacacional está muy extendido desde 2008, sobre todo en paises como Reino Unido, Francia y Alemania. España este fenómeno ha llegado tarde pero ha llegado para quedarse y en poco tiempo las expectativas le llevan a ser el tercer país del mundo de alquiler de apartamentos.
Ya en los años 60 empezó a surgir este fenómeno, pero ahora proliferan y animan el mercado turístico y debido a la facilidad que suponen ciertas plataformas de internet y los smartphones que facilitan el acceso a la oferta y la demanda, provocan que sea en estos momentos, cuando vive su momento dorado.
El 14% de los turistas que eligen España para sus vacaciones se decantan por el alquiler vacacional y concretamente en Andalucía, el 34% del total de viajeros buscan una vivienda vacacional. La industria del alojamiento seguirá creciendo a medida que la tecnología nos acerca a todo y hace que viajar nos resulte cada día más fácil.
El perfil del turista que busca este tipo de alojamiento no es fijo: desde familias a parejas, españoles y extranjeros, de todo tipo de nivel adquisitivo... Cada alojamiento se amolda a una necesidad puntual del turista . El nuevo turista busca experiencias y tiene ganas de variedad y elección. Las nuevas tecnologías facilitan el acceso a esta información en donde además pueden obtener feedback de anteriores inquilinos mediante las críticas y opiniones que dejan en las plataformas.
Booking en 1996 fue pionera ofreciendo en su web este tipo de alojamiento. Hoy, en Málaga hay más de 600 propiedades únicas en la provincia anunciadas en su portal, en donde 480 de ellas son alquileres vacacionales y además hay 440 apartamentos. Ofrecen una variedad superior a los hoteles y pueden suponer una amenaza a la actividad hotelera si no están correctamente reguladas.
La competencia desleal motivó la publicación del nuevo Decreto 28/2016 de 2016 que garantiza un control exahustivo de este tipo de viviendas para que respeten la legalidad tanto sobre los requisitos como los impuestos y cargas que deben pagar a la Hacienda española. Quienes cometan infracciones por incumplimiento del Decreto incurrirán en responsabilidad administrativa procediendo la apertura del expediente y sanción correspondiente.
Se espera que en 2019 este segmento suponga un impacto económico de 152 millones de euros.
Sin embargo la gran cantidad de oferta existente en estos momentos no garantizan en absoluto que los usuarios de este tipo de vivienda conozcan la legislación que afecta a estos inmuebles. De hecho la mayoría de las personas en estos momentos no saben la diferencia entre apartamentos turísticos y vivienda de uso vacacional.
Los apartamentos turísticos llevan muchos años reconocidos e inscritos en asociaciones como AEHCOS, están administrados por un gestor o una empresa y su catalogación es similar a la de los hoteles, pero su valoración no se mide en estrellas sino en llaves y tienen obligación de tener una recepción y estar abiertos todo el año.
Sin embargo, el nuevo fenómeno que trae a los hoteles de cabeza es la competencia de las viviendas de uso vacacional, cuyo uso puede estar destinado al turismo solo durante cortos periodos de tiempo (por ejemplo la temporada de verano, o ferias, o semana santa...).
Las principales dudas sobre las viviendas vacacionales son tan básicas como:
- ¿Puede cualquier casa ser una vivienda de uso vacacional?
- ¿conocen los propietarios que deben darla de alta en el Registro de Turismo y los requisitos que deben cumplir?
- ¿Cuantas personas se pueden alojar en una vivienda?
- ¿Qué requisitos necesita tener un inmueble para tener uso turístico?
Si se trata de una vivienda de tipo completo, se pueden alojar un máximo de 15 personas siempre que el máximo por habitación sea de 4 personas.
Todas las viviendas de uso doméstico son susceptibles de convertirse en una vivienda de uso vacacional, siempre que se inscriban en el Registro correspondiente y cumplan los requisitos que se recogen en el Decreto recogido en el Boletín numero 28 de 11/02/2016 de la Junta de Andalucía, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010 de 20 de abril de establecimientos de apartamentos turísticos.
Deberá aportar alguna documentación, entre ellas una fundamental que es la licencia de primera ocupación.
Deberá cumplir unos requisitos mínimo respecto a la calidad de los servicios ofertados, como asegurarse que tiene ventilación (exterior o a un patio), aire acondicionado fijo (no vale portátil) en cada habitación (existen excepciones a este requisito, como por ejemplo los edificios que sean Bienes de Interés Cultural (BIC), debe tener ropa de cama y menaje de cocina más un juego extra de reposición, ciertas medidas de seguridad -como un botiquín- , medidas de higiene -como un servicio de limpieza a la entrada y salida de turistas-, información sobre la zona para el turista y hoja de quejas y reclamaciones entre ellas.
Si el propietario tiene más de 3 viviendas vacacionales en un radio de un kilómetro, se debe acoger al decreto sobre Apartamentos Turísticos.
El nuevo Decreto establece que las viviendas de uso turístico no podrán contratarse por periodo inferior a dos días y esto afecta tanto al alquiler de habitaciones como al de la vivienda completa. En este Decreto se regula el precio, la reserva y las cancelaciones.
En ciudades como Marbella o Málaga, el éxito que se está produciendo de este tipo de oferta de inmuebles está sobre explotado, llevando a una difícil situación a quienes buscan un alquiler de larga duración ya que todo está enfocado al fin turístico, que es más rentable y produce pingues beneficios.
Por Massimo Filippa
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